Rozpoczynamy procedurę budowy własnego wymarzonego domu

Krok I Zakup działki budowlanej

Kupiliśmy działkę i co dalej? Bardzo wielu z potencjalnych inwestorów zadaje sobie tego typu pytanie. Warto, by jeszcze przed zakupem potencjalny inwestor wykonał tzw. „wywiad” i dowiedział się we właściwym miejscowo urzędzie gminy lub miasta, z jakim przeznaczeniem finalnym kupuje daną nieruchomość. Czy jest to działka pod zabudowę mieszkalną, czy też nie jest to przypadkiem działka na cele rolnicze. Jest to zasadnicza różnica, która skutkować może bardzo dalekosiężnymi skutkami.

Krok II Wypis z planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy

Przyjmijmy jednak, że inwestor zakupił właściwą działkę, czyli z przeznaczeniem na cele budowlane. Po podpisaniu aktu notarialnego, w którym nabywca stał się de facto właścicielem działki budowlanej lub całorocznej letniskowej, inwestor występuje do właściwego urzędu o wydanie wypisu z planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy – w przypadku jeśli plan miejscowy nie jest zatwierdzony dla terenu, na którym znajduję się nasza działka budowlana.

Krok III Wybór projektu, uzyskanie warunków przyłączenia mediów

Na podstawie wypisu lub decyzji inwestor wybiera sobie projekt indywidualny lub tzw. gotowy - powtarzalny. Po wybraniu projektu wykonuje jego adaptację przy pomocy uprawnionego projektanta, zleca geodecie wykonanie mapy do celów projektowych, niezbędnej do wykonania planu zagospodarowania terenu inwestycji. Potrzebne są także wszelkie uzgodnienia oraz warunki przyłączy mediów do nieruchomości (potrzebnych do późniejszego prawidłowego funkcjonowania obiektu). Wykonanie projektów przyłączy itp.. Przygotowanie takiej dokumentacji trwa średnio 3- 6 miesięcy. Z różnych przyczyn może nawet przedłużyć się do bliżej nieokreślonej daty, np. z tego powodu, iż gestor sieci nie zapewni dostaw prądu lub procedura „zawiśnie” w uzgodnieniach.

Krok IV Zgłoszenie budowy do starostwa

Dobrze, udało nam się załatwić wszystkie wyżej wymienione rzeczy. Ile trwa procedura uzyskania pozwolenia na budowę? Formalnie, gdy udało nam się już zebrać całą wymaganą prawem dokumentację, zanosimy ją do urzędu właściwego (czyli starostwo powiatowe), zgłaszamy inwestycje na zgłoszenie lub wnioskujemy o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, na co urząd ma 65 dni. Jednakże często zdarza się niestety tak, iż urząd, w np. w 64. dniu wydaje postanowienie np. na usunięcie braków. Dlatego też realnie uzyskanie pozwolenia na budowę może trwać nawet i 100 dni albo i więcej. Bardzo złym objawem niespójności polskiego prawa jest jego interpretacja przez różne urzędy i starostwa. Prowadzi to do wielu niepotrzebnych sporów i nieścisłości.

Krok V Załatwienie niezbędnych formalności - początek budowy

No dobrze, przyjmijmy optymistycznie, że uzyskaliśmy pozwolenie na budowę. Co dalej? Otrzymujemy decyzją administracyjną: pozwolenie lub brak sprzeciwu na budowę. Czekamy na jej uprawomocnienie, składamy zawiadomienie (po uprawomocnieniu się decyzji) do właściwego terytorialnie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o przystąpieniu do prac budowlanych. Cała procedura zawiadomienia i uprawomocnienia trwa ca 1 miesiąc. Pobieramy lub kupujemy dziennik budowy (urzędowy bardzo ważny dokument, w którym dokumentować będziemy proces budowlany), obligatoryjnie znajdujemy naszego nadzorcę na budowie w osobie kierownika budowy z odpowiednimi i aktualnymi uprawnieniami do wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Po tym okresie wynajmujemy geodetę, by wytyczył nam nasz dom na terenie działki. Formalnie zaczęliśmy budowę!

Krok VI Odbiór domu

Wybudowaliśmy nasz dom i co dalej? Po wykonaniu wszelkich prac przystępujemy do procedury odbioru domu do użytkowania. I tu drugi etap zdobywania niezbędnych dokumentów, by nasza inwestycja została zakończona. Wykonujemy mapkę powykonawczą, audyt energetyczny, zapraszamy kominiarza i elektryka, by dokonali niezbędnych czynności kontrolnych, ubiegamy się o protokoły przekazania i użytkowania elementów mediów (np. skrzynka energetyczna, woda) i to składamy ponownie do PINB-u wraz z zawiadomieniem o zakończeniu procesu budowlanego na naszej działce. Proces odbioru trwa ca 1–5 miesięcy. Czyli ogólnie mówiąc: formalności bardzo dużo.

Podsumowanie

Niestety tak wygląda nasza rzeczywistość. Polska ma jeden z najbardziej zbiurokratyzowanych procesów uzyskiwania pozwolenia i zakończenia budowy w Europie. Prawo budowlane mimo wielu prób nowelizacji nadal jest mało czytelne i w wielu punktach niespójne. Pomimo wielu zapowiedzi o uproszczeniu procedury uzyskania pozwolenia na budowę, tak naprawdę to nic nie dzieje się od wielu lat. Ba, zauważam nawet tendencję wręcz odwrotną. Dla wielu klientów jest to prawdziwy koszmar. Dlatego ważne, by wybierać takie biura, które będą służyć inwestorom pomocą w przebrnięciu przez gąszcz formalności pozwalających na budowę własnego domu, a także zajmujące się kompleksową obsługą formalną procesu uzyskania pozwolenia na budowę lub procesem odbioru obiektu do użytkowania.

Opracował:
Ryszard de Janauis Święćkowski
Biuro Obsługi Inwestycji de Janauis BP